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房地产合理资金需求,释放这些楼市信号,太仓将......

2021-10-21 08:55:30    看太仓房产网     行业动态    

“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”10月20日,2021金融街论坛年会在京开幕。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤作书面致辞时强调。


这一来自国家高层对房地产市场新发声,引起了市场广泛关注。


近一段时间以来,恒大等房地产企业的流动性问题引起了社会各界的较多关注。随后,金融高层密集发声,像市场传递维护房地产市场健康发展、避免发生系统性风险的信号。


植信经济学家兼研究院院长连平在接受第一财经采访时表示,近期关于房地产的发声并不意味着政策转松。从政策的规范角度说,未来还是会继续执行,比如集中度管理、对房企杠杆管理等。在市场上树立正确的预期导向,让政策回归本源。


个别房企出现流动性问题,非系统性风险


近期,个别房企出现流动性问题引发了市场较多关注。对此,刘鹤再次强调:这是“个别问题。”


这已不是高层DY次就当前房地产行业遇到的问题发表言论。5天前,央行市场司司长邹澜在央行新闻发布会上强调,恒大集团的问题,在房地产行业是个别现象。目前相关部门和地方政府正按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险组织化解工作。


10月20日,央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会发言及问答时也强调,恒大是一家房地产公司,目前的主要风险是到期债务未能偿还,部分工地停工,已预售的房产按时交付有不确定性。总体而言,恒大风险是个案风险。


在市场看来,从监管高层对恒大的密集发声可以看出,恒大事件仍为“个案”而非“系统性风险”。


连平表示,此次论坛再次重申了房地产市场需要健康发展。从宏观角度来看,房地产市场是中国经济的重要组成部分,发展内需、共同富裕,都需要房地产市场的繁荣发展。此外,在有关金融支持房地产方面,还是需要按照国家政策规定合理推进。事实上,在此前一个阶段,出现过一些市场波动,部分金融机构在一些方面(比如开发贷、按揭DK、海外融资、债券融资等)都不能满足好的房地产企业和居民的合理融资需求。


易居研究院智库ZX研究总监严跃进认为,正如高层的表述,房地产当前风险是可控的,也即市场的压力其实总体可以控制,市场不必过虑。


缓解融资压力,金融机构有误判


去年以来,为了抑制楼市过热,房地产监管政策再度升级,房企也面临着融资压力。


2020年末,ZY经济工作会议明确,不将房地产作为短期刺激经济的手段;2020年,为了加强对房地产行业的金融监管,央行、银保监会严格房地产企业“三道红线”管理和金融机构房地产DK集中度管理;2021年一季度,银保监会、央行、住建部联合发布《关于防止经营用途DK违规流入房地产领域的通知》。


在房地产金融监管从严的背景下,房地产市场中的部分按揭DK、房地产开发贷等都受到了影响。从数据来看,个人住房DK投放、开发贷等的确受到一些约束。


统计局数据显示,截至2021年9月,过去12个月新增国内DK2.5万亿元,同比下降4.1%。根据植信TZ研究院提供的统计数据,2020年9月以来连续4个季度新增开发贷规模为3300亿元,是2015年以来JIAO水平。相应地,房地产开发贷余额占金融机构DK余额比例从2019年一季度末的7.6%降至6.6%。


此外,央行数据显示,截至2021年6月末,个人住房DK余额为36.58万亿元,同比增长13%,为过去5年JIAO水平。


连平认为,此前,金融机构对房地产市场未来的趋势有误判。一些金融机构认为未来房地产市场可能会出现问题,因此所推行的风险偏好过于谨慎,风险偏好过低。“当然,市场出现波动后,有些机构有担心并不奇怪,因此需要恢复对房地产市场平稳健康运行发展的信心。”连平称。


邹澜也指出,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发DK,企业销售回款偿还DK后,原本应该合理支持的新开工项目得不到DK,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。


立足长远,满足房企合理资金需求


值得注意的是,在恒大债务风险发酵的同时,房地产行业也整体面临着流动性危机。


“今年以来,房企股权融资几乎没有增长,金融对房地产的支持没有满足合理需求。”连平称。


据植信TZ研究院统计,截至2021年9月末,房企内地信用债年内累计发行5290亿元,同比减少4.8%,增速较8月进一步下降。其中,8月当月发行362亿元,同比下降26.9%,比过去5年平均水平低37.6%;与此同时,2021年以来,通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失,年内仅发行1.5亿元。


在连平看来,“合理的资金需求正在得到满足”意味着接下来在上述方面将有所改善。首先要改善的就是按揭DK,按照居民刚需和改善型需求给予满足;对好的房地产企业的ZD城市开发项目,应该给予金融支持。


“这是因为,一边控制需求还不够,还需要保障供给,也是有助于ZD城市房价上涨的关键。另外,债券市场要调节市场预期,让房企在债券市场的融资和信托市场的融资,以及海外市场融资发展,有一个平稳恢复和逐步改善的过程。”连平称。


严跃进认为,合理的信贷支持需要进行下去,同时,违法违规领域依然要严管,尤其是要防范个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。


实际上,房地产市场影响TZ和消费,事关民生和发展。但近年来,对于房地产的忧虑和质疑从未停止。“房地产市场不是有罪过的市场,而是跟老百姓生活密切相关的不可缺少的市场,保持平稳健康的运行至关重要。”连平表示。


房地产市场需要立足长远的政策。谈及未来发展,连平认为,关键还是供给侧改革。房地产涉及到很多问题,比如人口流动、城镇化等,问题在于两个。一是土地供给怎么能够匹配人口流动;二是金融也需要匹配好房地产的需求。

来源:第一财经资讯

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