八部门发文：规范市场，促进优质物业发展

近日，住房和城乡建设部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，在第二条“因城施策突出整治重点”的第四款中，对物业服务提出的整治重点包括：

未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

上述规定并非首次提出，在《民法典》、《物业管理条例》中已经对按照合同履约、公示收费标准等内容做出过相应的规范或要求。本次《通知》是对之前规定的强调，从具体的操作层面进行再次规范。《通知》的发布，有利于规范物业市场，逐步淘汰操作不合规、服务品质不达标的企业，促进行业进一步发展。对于本就运营规范的物业企业、特别是规范经营的上市公司而言，有助于其扩大市场份额，让老百姓享受到更多规范而优质的物业服务。

《通知》有利于行业的规范发展

《通知》的发布，旨在解决当前物业管理市场存在的问题，注重完善体制机制，从源头上规范市场秩序。

▍合同履约，收支透明

《通知》要求整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务，甚至侵害业主利益，挪用业主共有部分经营收益，擅自利用业主共有部分开展经营活动等做法。

目前全国物业服务企业超20万家，部分企业的确存在《通知》上提到的运营不规范等问题，但优秀的物业服务企业在日常运营过程中，更加注重规范管理，服务质量较高，基本不涉及上述不合规问题。尤其是上市公司，在上市过程中，会面临证监会等监管机构的严格审核，无论在合规层面，还是在数据层面，都有律师、会计师等层层把关，规避了企业在经营过程中可能存在的风险，《通知》中提到的问题，都得到规范整治。以公共收益为例，上市公司不仅要求要当期合规，更要追溯既往。因此，对于公共收益部分，很多公司倾向于采用最谨慎、最保守的口径进行处理，严格程度远高于《通知》的要求。

▍规范市场，有序竞争

《通知》强调整治物业企业不退场的行为，将进一步淘汰不规范物业企业，促进资源向优质企业集中。此举将为运营规范的企业创造更多的市场拓展机会。当前物业管理市场中存在部分合同解除或终止后无正当理由拒不退场的现象，阻碍了优质物业服务企业的市场拓展，同时导致业主无法享受高品质的物业服务。整治物业企业不退场的行为，可以促进资源向优质企业集中。尤其对于上市公司而言，可以更顺利接管存量项目，有利于市场拓展，扩大优质物业服务的覆盖面。

高品质物业服务能解民生之忧、造民生之福

在重大灾难发生时，物业公司帮政府分忧，为人民解难，始终冲在一线，在新冠肺炎疫情与河南特大暴雨灾害中，物业服务企业持续奋战，以专业力量守护安全、保障生活，彰显企业担当和家国情怀。疫情期间，企业一方面积极配合政府进行疫情防控，做好消杀、宣传、封闭管理等全方位部署，严把社区进出口，构筑群防群治的严密防线；另一方面，通过社区服务平台，为业主提供蔬菜生鲜配送、口罩等防疫物资团购服务，解决业主生活实际困难。

暴雨肆虐时，物业企业始终将业主的生命财产安全放在第一位，为业主构筑一道坚固的“防汛安全线”。项目人员全部驻守，提前采购应急物资，竖立防洪挡板、架设抽水泵，做好充足准备，以最快时间排除隐患。在遭遇断电、断水、断网的情况下，彻夜奋战。多位物业人员，冒着齐腰的深水，护送业主回家。暴雨过后，对积淤点集中清理，保障业主生活及出行。对重点区域全面消杀，确保大灾后无大疫。提供生活用水、采买食材等服务，想业主之所想，急业主之所急，与业主站在一起，共克时艰。

物业服务作为最贴近民生的准公共服务事业，在国家大力倡导改善民生的大背景下，持续受到重视，物业管理被纳入基层治理体系，用专业能力服务美好生活。

国家大力支持和鼓励

物业行业发展的主基调还将继续

2020年以来，国家已陆续出台了一系列规范性和鼓励性政策，以引导、支持物业管理行业良性发展。2020年12月，住建部等部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》（99号文），鼓励物业服务企业依托智慧物业管理服务平台，在做好物业基础服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利；2021年初，住建部联合十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后，各省市地方政府陆续跟进，在细则上落实中央的政策导向，从中央到地方已经达成支持和鼓励物业管理行业发展的共识；3月，十三届全国人大四次会议表决通过“十四五”规划纲要，文件中六处提及“物业服务”，行业在国家发展战略中的地位受到空前重视；5月28日，商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融、税费上给予优惠政策，进一步加大了对社区养老、社区生活、智慧化服务等方面的支持力度，行业的社会地位日益提升。

图：2020年以来物业管理行业部分鼓励政策

结语

物业管理行业进入快速发展的“黄金时期”，政策对支持行业发展的主基调从未改变，加强监管更是促使行业健康、高质量发展有效举措。在加强监管的背景下，优质的物业公司将脱颖而出，积极融入基层社会治理，以高品质和多样化的服务，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

来源：中指研究院